Доля земельних ділянок тепер визначається розташованими на них об’єктами нерухомості

28 Жовтня 2021 Новина
щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості

Відсьогодні у законодавстві усунуто прогалини переходу права на земельну ділянку у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, що розміщені на ній.

28 жовтня набрав чинності Закон № 1174-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості».

Відповідно до оновленої редакції ст. 120 Земельного кодексу, у разі набуття на підставі вчиненого правочину або у порядку спадкування права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці приватної власності, право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від попереднього власника таких об’єктів до набувача таких об’єктів, без зміни її цільового призначення.

У разі набуття окремої частки у праві спільної власності на об’єкт, що перебував у приватній власності її попереднього власника, право власності на ділянку, одночасно переходить до набувача пропорційно до його частки у праві спільної власності.

Коли йдеться про набуття права власності на об’єкт, розміщений на земельній ділянці, що перебуває в оренді, у користуванні на праві емфітевзису, суперфіцію у попереднього власника, до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об’єкта. При цьому волевиявлення орендодавця (власника) та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагаються. 

Документи, що підтверджують набуття права власності на об’єкт, є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або користування земельною ділянкою.

Раніше як Земельним кодексом, так і Законом про оренду землі було передбачене автоматичне припинення договору про встановлення права користування земельною ділянкою, в тому числі оренди земельної ділянки у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на ній, та, відповідно, виникнення права користування такою земельною ділянкою в нового власника нерухомості. 

Проте зазначена норма на практиці виявилася нежиттєздатною. Адже законодавство вимагає дотримання встановленого порядку укладення та припинення договорів. Так, відповідно до частини першої статті 654 Цивільного кодексу зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. 

Якщо об’єкт нерухомості розташований на земельній ділянці державної або комунальної власності, то відповідно до ЗК передача в користування (в тому числі оренду) такої земельної ділянки здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Ігнорування цього порядку однією із сторін призводило до численних спорів у судах стосовно розірвання договорів, в першу чергу, оренди земельної ділянки або визнання права користування земельною ділянкою за власником нерухомості.