ВС напомнил инвесторам жилой недвижимости о правах и способе их защиты

4 февраля 2022 Uncategorized
Житлова нерухомість. Права інвестора

В случае выполнения инвестором собственных инвестиционных обязательств после завершения строительства объекта инвестирования в соответствии с требованиями закона, имущественные права инвестора трансформируются в право собственности. А это право уже подлежит государственной регистрации за инвестором как первоначальным собственником.

К такому выводу пришла Большая Палата Верховного Суда в постановлении по делу № 359/5719/1, рассмотревшая вопрос о способе защиты прав инвестора жилой недвижимости на проинвестированную квартиру.

Дело касалось спора, возникшего между инвестором жилищного строительства и другим лицом, за которым было зарегистрировано право собственности на квартиру.

Высокие судьи отметили, что инвестор после выполнения им финансовых обязательств по заключенным договорам купли-продажи ценных бумаг и резервированию объекта недвижимости (или аналогичным сделкам, подтверждающим осуществление инвестирования) получает документы, подтверждающие реальность такой сделки и устанавливающие для нее ее имущественные права на конкретный объект недвижимого имущества.

Для получения права собственности на такой объект недвижимости инвестор должен трансформировать свои имущественные права в собственность путем государственной регистрации прав на этот объект недвижимости. Вместе с тем, выполнить это можно только при завершении строительства вновь созданного объекта недвижимости и принятии такого недвижимого имущества в эксплуатацию (статьи 328, 331 ГК). А вот в случае самовольного строительства инвестор, равно как и застройщик, не может получить право собственности на объект.

Также в Большой Палате напомнили, что инвестор наделен правами, тождественными правам собственника недвижимого имущества, связанным с созданием объекта недвижимого имущества. Поэтому в случае нарушения его прав он имеет право на обращение в суд за их защитой путем предъявления иска о признании имущественных прав и истребовании своей собственности из незаконного владения другого лица (статьи 392, 388 ГК). При этом признание недействительными ничтожных сделок, направленных на незаконное завладение имуществом инвестора другими лицами, не требуется (ст. 228 ГК).

Отметим, что в этом деле БП частично отступила от заключения Верховного Суда Украины, изложенного в постановлении от 24.06.2015 по делу № 367/5136/13-ц о необходимости истца защищать свои имущественные права, а не право собственности, которое еще не возникло.